토지거래허가제 핵심 정리

10. 24 오후 2:08

1. 제도의 목적 및 적용 대상

구분	내용
목적	부동산 투기 방지 및 실수요자 중심의 거래 유도.
적용 대상	토지거래허가구역 내의 주택 또는 토지를 '매수(취득)'하려는 사람 (매도자는 직접적인 의무 없음)
핵심 의무	허가받은 목적대로 토지를 이용해야 하며, 주택 취득 시 2년간 실거주 의무 발생.

2. 토지이용계획서 작성 및 난이도

토지이용계획서 자체는 양식이 복잡하지 않으나, 실거주 의사를 구체적이고 객관적으로 증명해야 하므로 난이도가 발생합니다.

작성 핵심:
- 투자 목적이 아님을 입증하는 '실거주 계획' (입주 예정일, 세대원 명시, 거주 사유 등)을 구체적으로 기재해야 합니다.
주의 사항:
- 입주 시기는 허가일로부터 통상 4개월 이내여야 합니다.
- 전세 끼고 매입(갭투자)은 원칙적으로 불가능합니다.

3. 유주택자(기존 주택 보유자)의 의무: 6개월 처분 기한

토허제 구역의 주택을 매수할 때, 이미 다른 주택을 소유하고 있다면 다음의 '일시적 2주택' 규정이 적용됩니다.

의무 내용	기한	처분 방식
기존 주택 처리 의무	허가일로부터 6개월 이내	매매 또는 임대 (전·월세 놓는 것도 허용됨)
부담	일반적인 이사 절차(기존 집 매도 확정 후 새 집 매수)와 달리, 새 집 매수 허가를 위해 6개월 내 기존 집 정리를 확약해야 하므로 부담이 큽니다.

4. 실거주 의무 위반 시 제재 및 예외 규정

구분	내용
제재: 이행강제금	허가받은 목적대로 이용하지 않을 경우, 토지 취득가액(실거래가)의 최대 10% 범위 내에서 위반 사유에 따라 차등 부과됩니다.
부과 방식	시정명령 불이행 시 1년에 한 번씩 반복 부과되며, 2년 의무 기간 동안 지속될 수 있습니다. (예: 불법 임대는 취득가액의 7% 부과)
예외 사유 (직장 이동)	타 시·군·구로의 전근 등 부득이한 사유로 거주가 불가능하거나 현저히 곤란한 경우, 관할 구청의 승인을 받아 실거주 의무를 면제받고 매도/임대가 가능합니다.
현저히 곤란 기준	명확한 거리 기준은 없으나, 새로운 직장까지의 통근이 왕복 3시간 이상 소요되는 등 객관적인 통근 불가능성이 입증되어야 합니다.